广州清债公司调解酒店按照房屋租赁合同约定的价格陆续向大部分出租人支付了之前欠付的租金十余万元

广州清债公司调解酒店按照房屋租赁合同约定的价格陆续向大部分出租人支付了之前欠付的租金十余万元

【案情介绍】

重庆市渝中区某百货商场将商铺出租给承租人，后经层层转租，该商铺已由张某转租给李某，并由李某将其中部分再次转租给周某。现张某与李某的租赁合同已于2024年4月30日到期，李某与周某的租赁合同却约定为2024年8月31日到期。因即将对百货商场进行升级改造，百货商场根据其与承租人的约定，要求在2024年6月30日与承租人解除租赁合同关系，故2024年2月张某要求李某限期离场，但李某以其与周某的租赁合同未到期为由，一直拒绝搬离商铺。

2024年5月27日，百货商场工作人员与张某再次与李某协调搬离事宜，双方发生口角，争执不下，为尽快解决问题，百货商场方工作人员及张某立即联系了民警和医护人员，并请求大井巷社区组织双方调解矛盾，社区人民调解委员会随即响应启动调解工作，并邀请社区法律顾问、上海段和段（重庆）所高源律师团队参与调解。

【调解过程】

社区法律顾问律师(以下简称顾问律师)在接到社区通知后立即前往介入调解，先是倾听各方意见，迅速了解案情并梳理纠纷脉络，随后在安抚各方当事人情绪的前提下，对双方争议问题进行归纳。一是关于张某是否享有转租权的问题：李某表示，张某与其签订租赁合同时，有门面的钥匙，故其相信张某享有转租权。百货商场方则表示，其未出具允许转租的书面文件，且根据合同约定，不得在没有其书面同意的前提下将门面转租，张某不享有转租权。二是关于租赁期限的问题：李某表示，其与周某订立的租赁合同2024年8月31日到期，该合同未到期前，其完全有权继续使用租赁门面。张某及百货商场则表示，李某作为多层转租后的承租人，其租赁期限不得超过业主与直接承租人订立的合同期限。

针对上述争议焦点，顾问律师梳理了纠纷涉及相关的法律规定并进行释法明理。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、第七百一十七条“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”、第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”，百货商场作为出租人，若未同意承租人转租门面，其有权解除合同；但百货商场在调解时表示转租行为很常见，根据该种意思表示有可能推断其知道或应当知道承租人转租，则存在被认定视为百货商场同意转租的可能。在此情况下，李某与周某之间的租赁合同有效，但其租赁期限超过承租人剩余租期的部分，对百货商场不具备法律效力，百货商场仍有权要求李某搬离门面。同时，根据合同相对性，张某作为李某的租赁合同相对方，李某只能向张某主张各项补偿、赔偿，无权向百货商场主张权利。

顾问律师向当事人释明后，同时积极劝解各方从纠纷解决的成本和对经营带来的影响出发，引导各方选择调解的方式解决问题，合法维权。经过调解，张某与李某签署《调解协议书》。此次多层转租下的商铺租赁纠纷在社区居委会和社区法律顾问律师的共同努力下得以圆满解决。

【调解结果】

经多方联动调解，2024年5月8日，该酒店与大部分小产权出租人基本达成通过调解解决纠纷的意愿。此后，酒店按照房屋租赁合同约定的价格陆续向大部分出租人支付了之前欠付的租金十余万元，大部分出租人也表示在租赁期间内不再要求提高租金金额。

经过社区人民调解委员会、社区法律顾问律师的共同努力和联动调解，2024年5月27日，张某与李某签署《调解协议书》，张某与李某之间的所有租赁合同解除，张某于协议签订后退还李某租赁押金4万余元及预缴租金3万余元，退还周某租赁押金2万余元，李某于收到款项后第二日自行搬离门面，并承诺不再非法占用门面，不再向张某及百货商场主张其他权益。